Hợp đồng đặt cọc mua nhà là một trong những loại hợp đồng vô cùng phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, thực tế đã chỉ ra rằng không phải ai cũng biết các đặc điểm của hợp đồng và thường hay mắc các lỗi lúc soạn thảo.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là gì?
Hiện nay, hợp đồng đặt cọc mua nhà không có khái niệm cụ thể. Có thể suy luận như sau:
Đặt cọc (theo pháp luật dân sự) là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một số tiền hoặc đá quý, kim khí quý, hoặc vật chất có giá trị khác (hay còn gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết và buộc bên kia thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này, mục đích đặt cọc là mua nhà, mua đất hoặc bất kỳ mục đích hợp pháp nào.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà hay được giao kết trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Khi hợp đồng được thực hiện thì tài sản đã đặt cọc sẽ trả lại cho bên đặt cọc.
Trong trường hợp, nếu bên mua nhà từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên kia, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Còn nếu bên có nhà muốn bán từ chối việc thực hiện hợp đồng thì bắt buộc trả lại cho bên kia tài sản đặt cọc và một số tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp 2 bên thỏa thuận khác.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà có những đặc điểm gì?
Giống như các mẫu hợp đồng khác thì hợp đồng đặt cọc mua nhà cũng có các điều khoản bắt buộc và các điều tùy nghi.
Các điều khoản bắt buộc bao gồm thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc; đối tượng hợp đồng; thời hạn thanh toán; thời gian giao nhận;…Còn lại là các điều khoản tùy nghi.
Các bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà tại đây: https://thuvienphapluat.vn/hopdong/117/HOP-DONG-DAT-COC-mau-2.
Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà hay không?
Hợp đồng đặt cọc mua nhà vốn xuất phát từ sự thỏa thuận của các bên nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ.
Theo đó, không có bất kỳ văn bản pháp luật nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua nhà phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Pháp luật chỉ chỉ quy định công chứng các loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
Mặc dù là vậy nhưng các bên vẫn nên thương lượng công chứng, chứng thực hợp động để tránh các tranh chấp có thể xảy ra.
Vi phạm hợp đồng đặt cọc mua nhà sẽ bị xử lý như thế nào?
Hợp đồng đặt cọc mua nhà bắt buộc phải có chữ “đặt cọc” nếu không có thể chịu phạt đặt cọc. Điều này tránh các trường hợp mua bán nhà đất trá hình, gây nhiễu loạn trật tự.
Tuy nhiên, nếu bên có ý định mua giao tiền cho bên có nhà nhưng không thỏa thuận theo dạng đặt cọc hay chỉ có giấy biên nhận tiền không ghi là tiền đặt cọc thì sẽ không bị phạt. Trong trường hợp trên giấy biên nhận tiền không có từ đặt cọc hoặc liên quan đến đặt cọc thì nghĩa vụ của các bên vi phạm sẽ khác.
Nếu nhận một khoản tiền mà không có thỏa thuận là đặt cọc thì tài sản đó sẽ là “tiền trả trước”. Số tiền trả trước như một khoản tiền đảm bảo bên kia thực hiện nghĩa vụ. Qua đó, bạn nên lưu ý hết sức đến vấn đề này. Trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp vì mắc lỗi này mà không thể phạt đặt cọc khi một bên vi phạm.
Trường hợp một bên thực sự vi phạm nghĩa vụ đặt cọc hoặc nghĩa vụ giao tài sản trong hợp đồng thì sẽ có các chế tài khác nhau. Các bạn có thể tìm đọc Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328, khoản 2 để hiểu rõ hơn. Tóm gọn là các bên cần thực hiện đúng nghĩa vụ đặt cọc và trả cọc theo đúng thời hạn và cách thức quy định trong hợp đồng, trường hợp hợp đồng không quy định thì sẽ giải quyết theo pháp luật.
Tạm kết
Trên đây là một số thông tin về hợp đồng đặt cọc mua nhà. Dựa vào đó, mong rằng các bạn đã rút được các kinh nghiệm trước khi giao kết hợp đồng này, đồng thời tránh các rủi ro và tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng. Chúc các bạn thành công.
